עמוד הבית | דירות למכירה (השבחת נדל"ן) | דירות להשכרה (נדל"ן מניב)

נדלן מניב - שאלות ותשובות

איך בוחרים מאיזה בנק לקחת הלוואה?

תשובה: הבנקים מציעים היום סוגים רבים של משכנתאות ומסלולים שונים ללקיחת ההלוואה – הלוואות צמודות ולא צמודות למדד והלוואות בריבית משתנה ובריבית קבועה, כאשר ההחזרים מתשנים בין כל מסלול וכל בנק. לכן .מומלץ לערוך סקר שוק וללכת לכל הבנקים הגדולים לצורך קבלת הצעות.
יש לבוא מוכנים ככל האפשר לבנק עם פרטי העסקה כמו גובה ההלוואה הנדרשת, יכולת ההחזר, ההון העצמי שיש ברשותי ועוד.
לקיחת משכנתא ללא תכנון חכם ובתנאים שאינם מתאימים למשקיע עלולה להביא למצב בו הוא לא יוכל לעמוד בהחזרים ולהכנס למשבר מינוף.

לפי מה מחליט הבנק על שיעור המימון?

תשובה: בעקרון כל בנק מחליט לעצמו כנגזרת מיכולתו הכלכלית של הלקוח.דרך אגב, לא תמיד יש יתרון ללקוחות אותו הבנק, כלומר לעיתים לקוח של בנק מסוים יקבל הצעה טובה יותר מבנק מתחרה.

מה הסיכונים שבהשכרת נכס מניב?

תשובה: ראשית על המשקיע להתעסק בחיפוש אחר שוכרים, המשמעות של זה היא זמן בראיונות של שוכרים פוטנציאליים. כמובן שניתן לשלם למתווך לעשות את עבודת החיפוש אך היא כרוכה בעלות.
סכנה אחרת היא שלעיתים הנכס עלול לעמוד ריק לתקופה מסוימת מכיוון שלא נמצא שוכר. גם אז, לאחר שנמצא שוכר, עדיין קיימת סכנה שהוא לא ישלם את דמי השכירות ו/או לא יתפנה מהנכס.
לכן יש לבדוק היטב מיהם השוכרים מה יכולת התשלום שלהם, חשוב לקחת מהם ערבויות מתאימות.

מה צריך לבדוק לפני שקונים נכס מניב?

תשובה: חשוב מאוד לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס. בעיקר בנכס ישן. מכיוון שאנו עמודים להיות בעליו של הנכס לאורך תקופה ארוכה, חלה עלינו האחריות לתחזוקתו. לכן, יש לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס בקפידה ולוודא שהוא תקין, אחרת ניתקל במהלך התקופה בצורך לבצע תיקונים ו/או שיפוצים שיגררו הוצאות לא מתוכננות, אשר במקרים מסוימים עלולים להפוך את כל ההשקעה ללא כדאית.

איפה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב?

תשובה: חשוב לזכור שלכל איזור ולכל סוג נכס יש פרמטרים שונים המשפיעים על כדאיות העסקה, לכן כאשר בודקים השקעה בנדל"ן מניב יש ללמוד היטב את השוק ואת האיזור בו מתכננים את ההשקעה. כלומר שוק השכירות בתל אביב שונה לגמרי משוק השכירות בפריפריה, כך גם שכירות של נכס מסחרי או משרד אינה דומה לשכירות של דירה.
יש לבדוק כל עסקה לגופה. לבדוק את המגמות בגובה דמי השכירות לאורך זמן באותו איזור ולנכסים מסוג דומה. ללמוד מה היצע הנכסים הצפוי באותו איזור. כמובן שאם בונים בניין משרדים חדש בסמוך זה שבו אני שוקל להשקיע, דמי השכירות יושפעו מהתחרות הצפויה.

איך מחשבים תשואה על הנכס?

תשובה: כדי לבחון אם השקעה מסוימת בנדל"ן מניב כדאית או לא יש לחשב את התשואה מהנכס. או יותר נכון את החזר ההשקעה בנכס – תוך כמה זמן נחזיר את ההשקעה. כלומר מתי ההכנסות מדמי השכירות יהיו רווח נקי למשקיע. החישוב בודק מהו חלק ההשקעה שדמי השכירות מהנכס יחזירו בכל שנה.

להלן דוגמה מספרית: השקעה נדרשת בקנית דירה עומדת על 750,000 ש"ח .300,000 ש"ח מההשקעה ימומן בהון עצמי והשאר על ידי משכנתא . דמי השכירות המתקבלים מהשכרת הדירה עמודים על סך של 3000 ₪ לחודש. ראשית יש לחשב את ההכנסות השנתיות מדמי שכירות כלומר 3000*12 = 36,000. את הסכום הזה יש לחלק בסך ההשקעה בנכס (הון עצמי+משכנתא) על מנת לקבל את התשואה השנתית על הנכס. מתקבלת תשואה של 4.8% לשנה.

אך אל לנו לשכוח שחלק מההשקעה מומן באמצעות משכנתא שעליה אנו משלמים ריבית. זוהי עסקה פיננסית שעומדת בפני עצמה. הרי לו היינו משקיעים באלטרנטיבה אחרת כגון פקדון או מניות היינו משקיעים את ההון העצמי בלבד, ולכן יש גם להסתכל על התשואה על ההון העצמי. במקרה זה יש לחלק את דמי השכירות השנתיים בסכום ההון העצמי מה שנותן תשואה של 12% לשנה.