עמוד הבית | דירות למכירה (השבחת נדל"ן) | דירות להשכרה (נדל"ן מניב)

דירות למכירה

כולם מדברים על השקעות נדל"ן - האם כדאי להשקיע בנדל"ן? איך נדע באיזה נכס להשקיע? איך עושים השקעות נדל"ן נבונות? יש מספר חלופות להשקעות נדל"ן ובשלב ראשון עלינו להחליט מהי מטרת ההשקעה שמעניינת אותנו. אפשרות אחת היא לרכוש נכס מניב, כלומר המבטיח תזרים מזומנים מדמי שכירות הנגבים מהשוכר המשתמש בנכס. אפשרות אחרת היא לרכוש נכס, לבצע בו השבחה ולהעלות את ערכו. זו האפשרות עליה נדון כעת.

היתרון הגדול באפשרות של השקעות נדל"ן למטרות השבחה לעומת השקעה במניות למשל, הוא שבהשקעה במניות עליית שווי המניות תלויה בתנאי השוק ובביצועים העסקיים של החברה אשר למשקיע אין עליהם כל יכולת השפעה. לעומת זה השקעה בנדל"ן הינה השקעה בה כן יש למשקיע יכולת להשפיע על שווי הנכס. המשקיע יכול להשביח את הנכס על פי רצונו ולהעלות את ערכו.

המטרה העיקרית למשקיע כזה היא לקנות נכס בזול ולמכור ביוקר כאשר עליית ערך הנכס תלויה במספר גורמים:

עליית מחירים טבעית – משקיע נבון צריך ללמוד היטב את הנתונים של הנכסים באיזור מסוים. מה מחירי הדירות באיזור היום, מה היתה מגמת המחירים בשנים האחרונות ומה השפיע על מגמה זו. מהן תכניות הפיתוח העתידיות של האיזור, למשל פתיחת קו רכבת, הקמת קניון, מוסדות חינוך, מוסדות תרבות ועוד. חשוב גם להכיר את התב"ע (תכנית בנין עיר) ואת התמ"א (תכנית מתאר ארצית) של האיזור ולהבין מה אפשרויות הפיתוח, למשל האם יש תכנית להפשרת קרקעות חקלאיות, אפשרות לשינוי ייעוד ממסחרי למגורים ולהפך, אולי יש תכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.
לאחר למידת הנתונים, יש לחפש נכס באיזור שאנו מאמינים שיתפתח בעתיד.

עליית מחירים בעקבות שיפוץ – משקיע נבון יחפש נכס במצב תחזוקתי נמוך ובמחיר זול שמשקף את מצבו התחזוקתי. המשקיע יוכל להשקיע בשיפוץ הנכס ולמכור אותו ברווח נאה, זאת גם אם לא היתה עליית מחירים טבעית באיזור.
על המשקיע לערוך חישוב כלכלי אשר לוקח בחשבון את כל הנתונים הכלולים בעסקה, לרבות עלות הקנייה של הנכס ועלויות השיפוץ, הוצאות המיסים הקשורות בקניה ובמכירה. עלויות ההשבחה חייבות להיות בגובה אשר יאפשר מכירה ברווח בסוף התהליך.
על פי רב, השקעה נבונה בהשבחת הנכס תביא לכך שהרווח ממכירת הנכס יעלה על העלויות שהיו כרוכות בהשבחתו.
את ההשקעה בשיפוץ לא חייבים לעשות מיד לאחר הרכישה. ניתן בשלב ראשון להשכיר את הנכס במשך תקופה מסוימת, אפילו למספר שנים, ורק כאשר ניתן מבחינה כלכלית לממן גם את השיפוץ, לבצע את ההשבחה ולמכור ברווח. לעיתים שיפוץ הנכס יכול לאפשר את העלאת דמי השכירות, כלומר תזרים המזומנים שלנו. חשוב גם במקרה כזה לערוך תחשבי כלכלי מדויק שבודק את כדאיות העסקה.

עליית מחירי קרקע בעקבות שינוי יעוד – ניתן לרכוש קרקע בייעוד מסוים, למשל קרקע חקלאית ולפעול לשינוי הייעוד שלה למשל למסחרי או למגורים אשר מעלה את מחירה. במקרה כזה המשקיע צריך הבנה רבה בתחום התכנון ונדרשת ממנו התעסקות בירוקרטית רבה. על פי רב תהליך כזה אורך זמן רב ודורש מאמץ רב מצד המשקיע.

עליית מחירי הנכס בעקבות הקמת בנין – ניתן לרכוש את רכיב הקרקע בלבד, ואז להקים עליו בית או בניין ולמכור את שניהם במחיר גבוה, ממש כפי שעושים קבלנים רבים. במקרה כזה המשקיע נדרש לידע מקצועי בבנייה או שיכול להחליט רק לנהל את הפרויקט ולשכור קבלן מבצע.
גם במקרה זה חשוב לבצע תחשיב כלכלי מדויק הלוקח בחשבון את כל עלויות הבנייה. משקיע חסר ניסיון על פי רב יחרוג מהעלויות המתוכננות והעסקה עלולה להפוך ללא כדאית.
מבחינת העלויות יש לעשות הבחנה בין בניית בית בודד לבין הקמת בניין או מספר בתים. במקרה של בית בודד, המשקיע נחשב אדם פרטי ולכן הוא פטור ממס הכנסה ומהיטל השבחה, ויכול למכור את הנכס ללא מע"מ. לעומת זה אם בונים בניין או מספר רב של בתים, המשקיע נחשב לקבלן או סוחר נדל"ן ולכן המכירה חייבת במע"מ ועליו גם לשלם מס הכנסה והיטל השבחה על הקרקע.

כלל חשוב בכל סוגי השקעות נדל"ן: חשוב לראות נכסים רבים ולבדוק סוגי נכסים רבים (דירות, קרקעות, משרדים, מסחרי), ואז לנסות לזהות מגמות והזדמנויות שאחרים עדיין לא רואים.
ניתן למצוא טיפים נוספים להשקעות נדל"ן כאן.