עמוד הבית | דירות למכירה (השבחת נדל"ן) | דירות להשכרה (נדל"ן מניב)

דירות להשכרה

כולם מדברים על השקעות נדל"ן - האם כדאי להשקיע בנדל"ן? איך נדע באיזה נכס להשקיע? איך עושים השקעות נדל"ן נבונות? יש מספר חלופות להשקעות נדל"ן ובשלב ראשון עלינו להחליט מהי מטרת ההשקעה שמעניינת אותנו. אפשרות אחרת היא לרכוש נכס, לבצע בו השבחה ולהעלות את ערכו. אפשרות אחרת היא לרכוש נכס מניב, כלומר המבטיח תזרים מזומנים מדמי שכירות אותם משלם השוכר המשתמש בנכס. זו האפשרות עליה נדון כעת.

המשמעות של נדל"ן מניב היא שהנכס מניב תשואה לבעליו. התשואה מהנכס מגיעה כאמור מהשכרתו, כאשר דמי השכירות החודשיים אמורים לכסות את ההשקעה שברכישת הנכס ולהבטיח לנו הכנסה פסיבית, או במילים אחרות – הכסף שהשקענו בנכס "עובד" עבורינו.

השקעה בנדל"ן מניב לעומת אפיקי השקעה אחרים

למה כדאי לנו להשקיע בנדל"ן מניב ואיך יודעים אם עסקה היא כדאית או לא? הרי יש אפיקי השקעה אחרים המבטיחים תשואה, כמו למשל השקעה במניות, בפיקדון בבנק או באג"ח. בעקרון אלו אלטרנטיבות להשקעה בנדל"ן, ולכן על המשקיע לבחון מביניהן מהו אפיק ההשקעה העדיף.

שוק המניות מאופיין בתנודתיות רבה ודורש מהמשקיע מומחיות ומעורבות במצב המניה ומצב השוק בכל רגע נתון. גם האלטרנטיביות הסולידיות יותר כמו פקדון, תכנית חסכון או אג"ח, לא תמיד עדיפות. בתקופות מסוימות הריבית בשוק היא נמוכה ולכן התשואה מפקדון תהיה אפסית, בעוד שהשוק הנדל"ן רותח ודמי השכירות נוסקים, ולעיתים יתכן מצב הפוך. מחקרים מראים כי לאורך זמן השקעה בנדל"ן היא אפיק השקעה סולידי המבטיח תשואה ריאלית די טובה.

בחישוב הכדאיות גם יש לקחת בחשבון כי על פי החוק, הכנסות מרווחי הון מחייבות בתשלום מס בשיעור של 25%., בעוד שהכנסות מדמי שכירות לאדם פרטי פטורות ממס (עד לתקרה מסוימת).

יחד עם זאת, בפיקדון בנקאי או בתכנית חסכון, התשואה היא מובטחת ואינה דורשת כל התעסקות מצד המשקיע, בעוד שהשקעה בנדל"ן מניב דורשת התעסקות של המשקיע בחיפוש אחר שוכרים, לעיתים הנכס עלול לעמוד ריק לתקופה מסוימת מכיוון שלא נמצא שוכר, כמו כן המשקיע מתעסק בתחזוקת הנכס שעלולה לעיתים לגרור הוצאות גדולות בלתי צפויות וכמובן קיימת סכנה שהשוכר לא ישלם את דמי השכירות ו/או לא יתפנה מהנכס.

מינוף ההשקעה

יתרון נוסף להשקעה בנדל"ן מניב הוא היכולת למנף את ההשקעה, כלומר מאוד קל באופן יחסי לקבל מימון בנקאי של רב ההשקעה (בכפוף כמובן ליכולת המשקיע לעמוד בהחזרי ההלוואה, ולהביא הון עצמי מינימאלי).
מאידך יש לקחת בחשבון כי מימון זה גם יוצר הוצאות מימון גבוהות כלומר תשלומי הריבית על המשכנתא.
כמובן שעל השקעה בפקדון או בתכנית חסכון אין אפשרות לקבל מימון, וניתן להשקיע רק את סכום ההון העצמי שברשותך.
המשמעות היא שגם מי שאין ברשותו סכום כסף גדול יכול להשקיע בנדל"ן מניב. את ההלוואה כאמור הוא יכול להחזיר באמצעות ההכנסות מדמי השכירות שיקבל על הנכס.

חשוב לבדוק היטב מה המשמעות של החזרי המשכנתא. מהו חלק ההחזר על הקרן ומהו חלק ההחזר על הריבית, שכן בהלוואות בשיעור מסוים עלול לקרות מצב שבו תשלומי הריבית בגין ההלוואה שווים או אף עולים על ההכנסות מדמי השכירות, מה שהופך את כל  ההשקעה ללא כדאית.

למי מתאים להשקיע בנדל"ן מניב?

השקעה בנדל"ן אם כן, תתאים למי שיכול לממן חלק מההשקעה בהון עצמי אך בעיקר מעוניין למנף אותה. המשמעות היא שעליו להיות מסוגל לעמוד בהחזר תשלומי ההלוואה. כמו כן עליו לקחת בחשבון את ההתעסקות הכרוכה בהשכרת הנכס ותחזוקתו, ובסיכונים ובעלויות הכרוכים בכך כפי שהסברנו לעיל.
כלומר השקעה בנדל"ן מניב תתאים למי שמוכן לעשות השקעה בסיכון מסוים, ולקבל עליה תשואה גבוהה יותר.

איך בודקים כדאיות של עסקה?

כדי לבחון אם השקעה מסוימת בנדל"ן מניב כדאית או לא יש לחשב את התשואה מהנכס. או יותר נכון את החזר ההשקעה בנכס – תוך כמה זמן נחזיר את ההשקעה. כלומר מתי ההכנסות מדמי השכירות יהיו רווח נקי למשקיע. החישוב בודק מהו חלק ההשקעה שדמי השכירות מהנכס יחזירו בכל שנה.

כך למשל שיעור תשואה של 10% משמעותו שנכסה את ההשקעה בנכס תוך 10 שנים (בהנחה שאין הוצאות נוספות מהותיות במהלך התקופה, כגון שיפוץ גדול) מה שאומר שמהשנה האחד עשרה כל דמי השכירות יהיו רווח נקי, או לחלופין שנוכל להגדיל את ההון שלנו, כלומר למכור את הנכס ולקבל לידינו שוב את סכום ההשקעה (בהנחה ששווי הנכס לא השתנה).
דרך אגב, גם אם לא נחכה עד סוף תקופת החזר ההשקעה, ונחליט למכור את הנכס לאחר כמה שנים, סביר שההכנסות מדמי השכירות כבר כיסו את רב ההשקעה, כך שגם אז לא נפסיד, בעיקר אם שווי הנכס עלה במהלך התקופה.

בכל מקרה, השקעה בנדל"ן מניב הינה השקעה לטווח ארוך זאת לאור הזמן הרב הדרוש על מנת להחזיר את ההשקעה, זאת בניגוד להשקעה באפיקים האחרים בהם ניתן בכל רגע נתון לצאת ולקבל את הכסף במיידי. לכן השקעה בנדל"ן מניב תתאים בעיקר למי שיש לו סבלנות ומוכן לחכות עד לקבל הרווח.

כלל חשוב בכל סוגי השקעות נדל"ן: חשוב לראות נכסים רבים ולבדוק סוגי נכסים רבים (דירות, קרקעות, משרדים, מסחרי), ואז לנסות לזהות מגמות והזדמנויות שאחרים עדיין לא רואים.

ניתן למצוא טיפים נוספים להשקעות נדל"ן כאן.